التقييم العقاري: هي عملية تقدير قيمة بناء العقار على وصف العقار وتحليل البيئة المحيطة به الاستدلال على قيمته طبقا للأسعار السائدة في السوق ، كما أن القيمة تمثل القيمة الحالية والمنفعة المنتظرة للعقار مستقبلاً .

• الهدف من شراء العقار وهذا العامل يحدده المشتري ما إذا كان للسكن أو للزراعة أو للصناعة أو للتنزه والترفيه
• موقع العقار إذا كان على شارع واحد أو شارعين أو ثلاث شوارع أو شارع رئيسي أم شارع فرعي بمنطقة نموذجية أو غير ذلك .
• استخدامات العقار على سبيل المثال ( سكني ، استثماري ، تجاري ، صناعي أو زراعي ) .

• عوامل طبيعية وتنظيمية وتنقسم إلى ..

- عوامل متعلقة بخاصية العقار .

- عوامل متعلقة بشمولية التنظيم العام للمنطقة .

• عوامل اقتصادية واجتماعية .

ويمكن شرح هذه العوامل على النحو التالي :

وهي الممثلة في طبيعة الأرض من موقع وسهولة الوصول إليه . قوة الأرض وتحملها والمياه الجوفية وهي مركزة في المناطق القريبة من البحر وتعاني تربتها من ارتفاع منسوب المياه مما يؤدي ‘لى ارتفاع تكاليف البناء ( من سحب مياه وتسليح إضافي واستخدام مواد عازله بكميات كبيرة ) وفي كثير من الأحيان صعوبة بناء سرداب لخطورة تسرب المياه مستقبلاً إلى داخل المبنى وهذا بالتالي يؤثر على قيمة العقار .

• تنظيم الأمن والسلامة وهي المتعلقة بشروط إدارة الإطفاء وغيرها .
• القوانين المتعلقة بسلامة البيئة والحفاظ عليها وهي تختص بالمناطق القريبة من المصانع .
• أمور متعلقة بالتسجيل العقاري وسهولة التصرف بالعقار والخاص بتغيير الملكية .
• توفر الخدمات العامة ( الصحية ، التعليمية ، المياه ، الكهرباء ) .

• الحالة الاقتصادية العامة للبلاد ومدى توفر السيولة ومستويات الفوائد على القروض .
• المشاريع التنموية التي تساهم فيها الدولة وخاصة المشاريع الإسكانية والصناعية والبترولية وغيرها والأجور والادخار الذاتي ومستويات الأسعار والتضخم والإنتاجية ومدى توفر الخدمات في السوق .
• الندرة وهي تعبير عن الشح في العدد المعروض في السوق وعدم توفر خيارات أو بدائل أخرى .
• الطلب ويمثل الرغبة في التملك بالإضافة إلى وجود قوة شرائية فعالة .

• مناطق نموذجية وهي عادة فلل سكنية .
• المناطق الاستثمارية وهي عادة عبارة عن عمارات سكنية .
• المناطق السكنية والاستثمارية وهي عادة فلل سكنية وعمارات سكنية يسكنها عائلات كويتية وغير كويتية ومثل ذلك منطقة الجابرية جزء منها سكني والآخر استثماري .
• مناطق سكنية نموذجية تحولت إلى استثمارية بنظام الشقق كمثال منطقة سلوى وغيرها .
• مناطق يسكنها العمال والعزاب وهي المناطق التي يتمركز بها العمالة الوافدة وينعدم أو يندر سكن عائلات ومنها كمثال ابرق خيطان ، جنوب جليب الشويخ .. وغيرها .

• لأغراض إعداد الميزانية .
• للحصول على التسهيلات الائتمانية من أحد البنوك .
• في حالة تصفية الشركة بين الورثة أو الشركاء فيما بينهم .
• لمعرفة قيمة العقارات في حالة التبادل .
• لاتخاذ الإجراءات القانونية بأمر بيع ضد العملاء راهن العقار والمدينون لأحد البنوك أو لأحد الدائنين .
• لتقييم أصول الشركات بغرض الدمج بين شركتين عقاريتين للوقوف على القيمة الحقيقية لأصول الشركتين .
• بغرض بيع عقار بالمزاد العلني عن طريق إحدى شركات المزاد العلني .
• بغرض بيع عقار أو شراء عقار جديد .
• في حالة عرض حصة للبيع في منزل أو عقار أو إخلال شريك جديد ويراد تقييم الحصة المعروضة للبيع .
• إذا كان العقار من التقييم لتحديد قيمة قسط التأمين أو في حالة التعويض على عقار مؤمن عليه أصابه حريق أو انهيار .

• الطريقة العادية المتعارف عليها .
• الطريقة العلمية الحديثة .

وهذه الطريقة تعتمد اعتماداً كليا على شخص السمسار وهو الذي يقوم بتقدير قيمة العقار على أسس المعرفة في أسعار العقارات من الممارسات اليومية للبيع والشراء ومعرفته بالمناطق والأسعار السائدة وأهمية الموقع للعقار وقد يستخدم نسبة الإيراد بصفة ثانوية لتقييم قيمة العقار ، وهذه الطريقة لا تزال يعتمد عليها أصحاب العقارات نظراً لثقة المستثمر بالسمسار وخبرته في هذا المجال .

1 - التقييم بطريقة المقارنة المباشرة .

2 - التقييم بطريقة التكلفة .

3 - التقييم بطريقة الدخل .

• العقار جديد ونسبة الاستهلاك قليلة جداً .
• العقارات المميزة والتي نادراً ما يتم بنائها وصعوبة تكرار بنائها و لا يوجد لها مثيل في السوق .
• في حالة طلب شركات التأمين أمور خاصة يصعب تواجدها في السوق لمعرفة قيمة العقار .
• عندما يكون المهندس المصمم قد استغل جميع النسب المسموح بها من قبل بلدية الكويت لتحقيق الإيراد الأمثل للعقار عند تأجيره .

• التكلفة المباشرة : وهي تكلفة المتر المربع عند البناء وهي تحتسب بالسعر السائد .
• التكلفة الغير مباشرة : وهي نسبة تضاف للتكلفة المباشرة للوصول إلى التكلفة الإجمالية .
• قيمة الأرض تحتسب أما بوجودها في الوثيقة الشرعية عند الشراء أو بسعر المتر في السوق .
• القيمة التقديرية للعقار = قيمة الأرض + تكلفة المباني .
• العمر الفعلي للعقار : وهو العمر الحقيقي للعقار عند إيصال التيار الكهربائي ( والمتعارف عليه في الكويت أن عمر العقار 20 سنة وهو العمر الذي يحتسب الاستهلاك السنوي على أساسه محاسباً ) .
• العمر الفعال للعقار : وهو العمر الذي ممكن أن يكون صالحا للاستعمال منتجاً من ناحية الايرادية حتى هذه اللحظة .
• العمر الاقتصادي المتبقي للعقار : وهو العمر المستقبلي أو المدة الزمنية للمنفعة لهذا العقار ممكن الاستفادة من هذا العقار .

هذه الطريقة متعارف عليها ومتداولة أكثر من غيرها من طرق التقييم نظراً لسهولة استخدامها وحسبتها ، لأن هناك الدخل السنوي للعقار الذي يشكل أساس التقييم لتحديد القيمة التقديرية للعقار والذي يكون المشتري على استعداد لدفعه على أن يسترده خلال عمر العقار المتوقع له على دفعات سنوية ، إذاً هذه الطريقة تعتمد اعتماداً كلياً على الدخل المتوقع للعقار وهناك معالة متعارف عليها من قبل السماسرة وتجار العقار والمستثمرين بصفة مستمرة وكذلك الإدارات العقارية والائتمانية لدى البنوك وشركات الاستثمار .

نحتاج إلى دراسة تحليلية لكل عناصر المعادلة حتى نتمكن من معرفة الهدف من استخدام هذه المعادلة ومن هنا يجب أن نتعرف على العناصر المكونة لهذه المعادلة وذلك على النحو التالي : -

في حالة وجود شواغر في الوحدات يتسبب في فقدان الإيجار الشهري وبالتالي يؤثر على إجمالي الدخل السنوي وهنا يعتمد على مستوى العقار وإمكانية جذب المستأجرين والخدمات المقدمة من قبل المالك والتسهيلات الأخرى وعادة تتراوح نسبة الشواغر مابين 10% - 20% حسب المناطق وموقع العقار .

في معظم الأوقات هناك مصاريف ثابتة مثل عقود التكييف ، المصاعد ، الحراسة ، عقود الإطفاء في المجمعات . ويمكن حصر هذه المصاريف وجمعها وهي عادة في العقار الجديد لا تتعدى 10% من الدخل السنوي للعقار .

وهذه نقطة مهمة جداً خاصة إذا كان المستأجر شركة أو دوائر حكومية يتم الاتفاق على أن تكون الدفعات كل ثلاث أشهر أو نصف سنوية أو سنوية ، بالتالي يكون المالك مستعد في استثمار مبلغ كبير يحصل عليه في كل دفعه ، كما لو تم إيداع المبلغ كوديعه في البنك ويحصل عليه فوائد .

هي نسبة متعارف عليها لعقارات مشابه متداولة في السوق وهذه نسبة يتم قسمة الإيراد السنوي عليها الناتج هو قيمة العقار التقديرية وهي المدة التي يستعيد المستثمر قيمة المبلغ المدفوع في العقار مثلاً إذا كان دخل العقار 40000 دينار وحالة السوق ونسبة الشاغر قليلة وموقع العقار جيد فإن المستثمر يتوقع استعادة رأس ماله خلال 10 سنوات .

• سعر الفائدة على الودائع الثابتة .
• العوائد المتوقعة للسندات الحكومية .
• توقعات توزيعات الصناديق الاستثمارية والصناديق العقارية .
• التشريعات الجديدة التي تساعد على تنشيط الاقتصاد وخاصة دخول المستثمر الأجنبي وغيرها .
• مدى سهولة الحصول على قروض وتسهيلات اقتصادية من البنوك .
• القوانين المتعلقة بالعمالة الوافدة وبالتحديد فيما يختص بالالتحاق بعائل والتي تشكل عنصراً مهماً لأي مستثمر في العقار .

• تحديد موقع العقار .
• معرفة عدد وحدات العقار ونوعها ( شقة ، مكتب ، دكان ... ) ومساحتها .
• التأكد من الوحدات المؤجرة ومعرفة قيمة الإيجار بموجب العقد ومقارنة الإيجار الفعلي المحصل وعدد الوحدات الشاغرة .
• دراسة المصاريف الدورية للعقار .
• الاطلاع على مصاريف الصيانة عن طريق عقود الصيانة للمصاعد والتكييف والصحي والحراسة والمصاريف المتعلقة لتجهيز الشقق الشاغرة من صبغ وصحي وكهرباء .
• التأكد من عدم وجود بناء إضافي غير مرخص أو مخالفات وغيرها .

• الإيجارات السائدة للعقارات المجاورة .
• تحديد نسبة الشواغر في العقارات المجاورة .
• هنا معلومات يمكن الحصول عليها عن طريق السوق المتعلقة بآخر سعر بيع لعقار مشابه للعقار المراد تقييمه في المنطقة ومدى توفير الخدمات بالمنطقة وأي توقعات مستقبلية لتطوير وتحسين الخدمات في المنطقة .
• دراسة النسبة المتعارف عليها الخاصة بالدخل في المنطقة وهذا يمكن استنتاجه من آخر صفقة ونسبة الإيراد فيها .

إلى الأعلى